Een strategische kijk op Zorgvastgoed, een diepte interview met Jack Zuidweg MSV, Kennispartner Vastgoed, Centraal Beheer

 

Wij gaan aan het begin van het nieuwe jaar graag opnieuw in gesprek met Jack Zuidweg. Zuidweg heeft zich maandelijks constructief uitgesproken over de ontwikkelingen, mogelijkheden en samenwerkingen in de vastgoedsector. Nu het nieuwe jaar zijn intrede doet, zijn we het erover eens dat een gesprek over zorgvastgoed, met een totale markt van ongeveer €85 mrd., niet mag ontbreken in deze serie interviews.

 

Vergrijzing

Het is algemeen bekend dat Nederland vergrijst. De komende 25 jaar zullen het aantal 80+ers verdubbelen. Hierdoor zal de behoefte aan geschikte ouderenhuisvesting steeds verder toenemen. Een aanzienlijk deel van het huidige vastgoed is hiervoor functioneel niet geschikt of technisch verouderd. Dit  vraagt om herontwikkeling en transformatie. Hoe denkt Zuidweg hierover? “ We kunnen er niet omheen. Door de afschaffing van gegarandeerde budgetten en de behoefte van ouderen zo lang mogelijk zelfstandig te wonen, dienen we door samenwerking en innovatie invulling te geven aan een strategie die oplossingen biedt. Het is daarbij van belang te focussen op de gewenste vormgeving, waarbij we rekening houden met de benodigde transformatie van de panden, het personeel en uiteraard de zorgbenodigde bewoners”.

 

Aandacht en verantwoordelijkheid

Zuidweg vervolgt: “ Op het gebied van zorg en zorgvastgoed is de wetgeving ingrijpend veranderd. De overheid heeft de huisvestingskosten gekoppeld aan de zorgproductie, hierdoor verleggen zorginstellingen het risico deels naar de investeerders. Maar er is meer, zoals de rol van demografische ontwikkelingen. Om zorgvastgoed te verhuren dient met andere invullingen rekening gehouden te worden, zoals bijvoorbeeld de langere huurtermijnen”. Begeleiding vraagt om specialistische kennis, vatten we samen. “ Inderdaad”, zegt Zuidweg. “Dit vraagt om kennis, diepgaande analyses en een goede strategie, met name bij de huisvestingsproblematiek. De juiste invulling hieraan geven vraagt om investeringen, risicodekking, goed beheer en de mogelijkheid nieuwe concepten uit te rollen. De specialistische vastgoedexpertise die benodigd is, gaat gelukkig steeds vaker hand in hand met een empathisch vermogen en de wens concreet invulling aan oplossingen te bieden. Ook grote institutionele beleggers zoals Syntrus Achmea Real Estate leggen zich toe op de wens invulling te geven aan de benodigde zorg”. Wij kunnen dit beamen, tijdens het Trendscongres voor de vastgoedsector op 17 januari aanstaande zal Esther Akkerman hierover spreken.

 

Toekomstbestendig zorgvastgoed

Hoe ziet Zuidweg in deze ontwikkelende markt het toenemende tekort aan zorgwoningen? “ De cijfers spreken voor zich. Tot 2040 verwachten wij een toename van de vraag naar kwalitatief hoogstaand zorgvastgoed”. Zuidweg verduidelijkt:” Voor de huisvesting van ziekenhuizen en aanbieders van intramurale zorg verandert er ook veel. Deze instanties zijn namelijk nu zelf verantwoordelijk voor de bekostiging van hun vastgoed”. Hij vervolgt:” Dat is niet altijd zo geweest. Voorheen droeg de rijksoverheid de verantwoordelijkheid. Ook voor de bouw van zorginstellingen. De overheid heeft er uiteindelijk voor gekozen deze verantwoordelijkheid over te hevelen naar de zorg, met instemming van de zorgaanbieders”. Zuidweg legt uit: ”Dit geeft enerzijds meer beleidsvrijheid, anderzijds meer onzekerheid, vanwege de financiële risico’s. Tegenover de eerdere garantie van de overheid staan nu de onderhandelingen met de zorgverzekeraars. Het goede nieuws is dat we nu de bouw zien van toekomstgericht en toekomstbestendig zorgvastgoed. Dit vraagt uiteraard ook om een goede begeleiding van de zorgbestuurder”. Een logisch gevolg van de afschaffing van de gegarandeerde budgetten en de herziening van het stelsel van de langdurige zorg? Zuidweg knikt.

 

Innovatie en schaarste

Ter voorbereiding van het ZorgVastgoedCongres op 18 oktober jl. spraken wij onder andere met Jeroen Kemperman over deze ontwikkelingen: “Zorgverzekeraars acteren zodanig dat de patiënt steeds beter begeleid wordt naar de voor hem of haar beste zorg”. Daarnaast maakten wij tijdens het Innovatiecongres van Fakton kennis met robots, die direct met de bewoners van zorginstellingen communiceren. Zuidweg herkent dit:” Bij alle uitdagingen krijgen de diverse partijen ook te maken met technologische ontwikkelingen zoals de zorgrobot. Deze ontwikkelingen hebben hun effect op het personeel en de veranderende rol die technische hulpmiddelen toebedeeld krijgen”. Dat dit vraagt om speciale aandacht en verantwoordelijkheid wordt door Zuidweg beaamd: “ We staan aan de vooravond van grote opgaven en uitdagingen. Dat betekent dat niet alleen de vastgoedpartijen, maar ook de zorginstellingen, verzekeraars en de financiële sector met elkaar tot toekomstbestendige afspraken dienen te komen.”

 

Innovatie

In het eerdere gesprek met Kemperman (Achmea, Zilveren Kruis) kwam tevens naar voren dat uit schaarste innovatie ontstaat. Hoe denkt Zuidweg hierover? “Wij zijn in Nederland heel innovatief, dit zal zeker in het zorgvastgoedvraagstuk invloed hebben, juist wanneer dit gepaard gaat met een opbouwende samenwerking. De veranderingen in het sociaal domein vragen om een heldere visie. Er ontstaat een ander soort gezondheidszorg, waarbij wij in dienen te spelen op vraag en behoefte met een heldere inzage in de transitie. Zorgvastgoed wordt niet langer uitsluitend voor één zorgbenodigde doelgroep gebouwd”. Zuidweg vult aan: ”Het vastgoed wordt gezien als middel om zorg en comfort te kunnen leveren. Het vraagt dus om een professionele aanpak”.

 

Beleggen en investeren

Hoe ziet Zuidweg de ontwikkelingen binnen het zorgvastgoed in relatie tot de investeerders? “ De vastgoedportefeuille in zorg is omvangrijk en voortdurend beweging. Immers, iedere zorginstelling heeft continue te maken met renovaties, nieuw- of verbouw. Daarbij dient de gewenste duurzaamheid toegepast te worden”. Zuidweg vervolgt: ” Beleggers investeren steeds vaker in zorgwoningen. In de eerste helft van 2018 werd er ruim €345 mln. in bejaardenhuisvesting geïnvesteerd. Het is niet verwonderlijk, de noodzaak is duidelijk. Tel daarbij de stelselwijziging op, samen met de actuele economie waarbij de rente laag is. Er is voldoende kapitaal beschikbaar om te investeren. Dit zal zeker voor de gewenste groei in zorgvastgoed gaan zorgdragen.” Wij merken op dat deze ontwikkelende markt ook verrassende bewegingen laat zien, zoals kleinere partijen die de markt betreden. Zij ontwikkelen nieuwe woonvormen. Door hun kleinschaligheid zijn zij als organisatie in staat makkelijk te manoeuvreren als het gaat om maatschappelijke hervormingen of financieringsvormen. Zuidweg beaamt: ” Projectontwikkelaars zien net als beleggers de grote markt in zorgvastgoed. Wij begeleiden dat graag, ook omdat bijvoorbeeld seniorencomplexen vaak met een imagoprobleem kampen. Maar ook hier geldt, het is van belang constructief samen te werken aan een ontwikkelende sector waarbij men zich thuis voelt, nu en in de toekomst.” 

 

Wij danken Jack voor deze inzage en stemmen af dat het volgende onderwerp waar wij over in gesprek gaan, over flexwerken en de transitie van kantoorpanden zal gaan.

 

Contactgegevens :

 

Jack Zuidweg MSV Sr. Adviseur Risicomanagement en Zakelijke Schadeverzekeringen | Kennispartner Vastgoed, Woningcorporaties en VvE 

Mobiel 06 132 96 074

Laan van Malkenschoten 20 | 7333 NP Apeldoorn Postbus 9150 | 7300 HZ Apeldoorn Telefoon 055 579 83 59