Renderend Investeren in Zorgwoningen

De markt van zorgvastgoed biedt de belegger goede mogelijkheden én kansen. Voor institutionele beleggers is deze vastgoedcategorie al jaren een aantrekkelijk segment. Nu wordt deze voor de particuliere belegger ook steeds beter bereikbaar. Groot pluspunt is de gunstige combinatie van rendement en risico.

 

Onder zorgvastgoed vallen ziekenhuizen en eerstelijns huisartsenposten, maar het grootste gedeelte betreft zorgwoningen. Daarbij kun je denken aan seniorenwoningen, maar ook aan woningen met intramurale zorg voor gehandicapten en dementiepatiënten. De categorie ligt erg dicht tegen woningvastgoed aan. Pieter van Herk en Henk Reyersen van Buuren vormen de directie van Connect Invest in Breukelen en geven een aantal goede redenen om de stap naar de zorgvastgoedmarkt te maken.

 

In 2018 is er voor institutionele beleggers circa € 1,5 miljard beschikbaar voor beleggingen in zorgvastgoed. “De verwachting is dat de volumes de komende jaren verder groeien”, vertelt Van Herk. “Tot voor kort was de markt van zorgwoningen beperkt toegankelijk voor particuliere beleggers. Door de opkomst van zorgvastgoedfondsen die openstaan voor particulieren, nemen hun kansen in deze markt aanzienlijk toe.”

 

Interessante verhouding rendement/risico

Afhankelijk van de regio en het type zorgwoningen liggen de bruto aanvangsrendementen (BAR) op ongeveer vijf á zes procent. Voor particuliere beleggers komen mogelijkheden beschikbaar van fondsen met een verwacht gemiddeld uitkeerbaar exploitatierendement van vijf tot zeven procent per jaar.Het indirecte rendement wordt gevormd door de waardestijging van het onroerend goed”, legt Reyersen van Buuren uit. “Hoe dit zich zal ontwikkelen moet nog blijken. Maar als we naar de waardeontwikkeling op de woningmarkt kijken, zien we een flinke stijging waarvan we verwachten dat die zal doorzetten. Het zullen niet dezelfde percentages zijn, maar je kunt wel een parallel trekken met de ontwikkeling op de markt voor zorgwoningen. We verwachten totaalrendementen van gemiddeld tussen de zes en acht procent per jaar. Dat is gezien het risicoprofiel een zeer gunstige verhouding.”

 

Solide huurders en langjarige huurovereenkomsten

De belegger en de zorginstelling sluiten vaak een langjarige huurovereenkomst. “Termijnen van 20 jaar zijn geen uitzondering. Partijen maken afspraken over onderhoud en andere exploitatiezaken, zodat maatwerkoplossingen worden bereikt. De relatie verhuurder-huurder ontwikkelt zich meer en meer naar een partnerschap”, zegt Van Herk. “De zorginstelling sluit zelf huur- en zorgcontracten af met de bewoners en/of patiënten. Er ontstaat voor de zorginstelling een marge tussen de huurinkomsten die zij ontvangen van de bewoners en huurlasten die zij aan de belegger betalen. Een gezonde marge betekent dat de zorginstelling altijd aan haar huurverplichtingen kan voldoen. Dit levert een stabiele inkomstenstroom op voor de belegger.”

 

Alternatieve aanwendbaarheid

Wanneer het toch zover komt dat een zorginstelling als huurder vertrekt, dan is de alternatieve aanwendbaarheid het middel om dit risico te beheersen. Het is daarom zaak goed te kijken wat voor soort zorgwoningen het betreft en wat de ligging is. “Van zorgwoningen kunnen vrij eenvoudig reguliere (huur)woningen worden gemaakt. Wanneer ze binnen de bebouwde kom staan of zelfs centrumlocaties hebben, maakt dit de woningen zeer geschikt voor particuliere verhuur. Verkoop van de woningen kan een aantrekkelijk alternatief zijn en zal elke belegger per geval overwegen”, aldus Van Herk.

 

Sterke groeimarkt

De hoeveelheid zorgvastgoed in Nederland was altijd al heel groot, maar was veelal in handen van zorginstellingen. Hierdoor was er weinig zorgvastgoed beschikbaar om in te investeren. “Door wet- en regelgeving en demografische ontwikkelingen heeft zich een verschuiving voorgedaan. Het vastgoedbezit bij de zorginstellingen is hierdoor niet meer houdbaar”, legt Van Herk uit. “Zorginstellingen leggen meer en meer de focus bij de zorgverlening en stoten vastgoed af. Wanneer we kijken naar de komende vergrijzing, de verwachte toename van dementie en het langer zelfstandig ouder worden, dan neemt de behoefte aan passend zorgvastgoed de komende jaren enorm toe.”

 

Economische trends

Zorgwoningen zijn nauwelijks gevoelig voor economische trends. De zorgbehoefte staat volledig los van mogelijke financiële crises, houdt zich niet bezig met de conjunctuur of beurskoersen en heeft geen last van online alternatieven. “De demografische ontwikkelingen zorgen voor hun eigen dynamiek binnen dit deel van de vastgoedmarkt. De behoefte aan het aantal fysieke woonruimtes voor zorgbehoevenden blijft toenemen, waardoor krapte is ontstaan. Op dit moment is er een tekort aan ongeveer 32 duizend zorgwoningen. Verwacht wordt dat dit tekort groeit naar 52 duizend in 2040”, aldus Reyersen van Buuren.

 

Maatschappelijk belang

Naast de aantrekkelijke combinatie van rendement en risico, is beleggen in zorgwoningen ook een investering in een groot maatschappelijk belang. “We hebben waarschijnlijk allemaal wel iemand in onze (directe) omgeving die deze behuizing en zorg nodig heeft”, zegt Reyersen van Buuren. “Misschien moeten we hier in de toekomst ook zelf nog wel gebruik van maken. In dat opzicht levert beleggen in zorgwoningen ook een ‘maatschappelijk rendement’ op.”

 

Meer weten over beleggingsmogelijkheden in zorgvastgoed? Kijk hier wat Connect Invest voor u kan betekenen.

Leave a Reply