De kantorenmarkt in ontwikkeling

Een interview met Jack Zuidweg, Sr. Adviseur Risicomanagement en Zakelijke Schadeverzekeringen | Kennispartner Vastgoed, Woningcorporaties en VvE  bij Centraal Beheer (onderdeel Achmea).

 

In de top 20 van Nederlandse vastgoedfondsen zijn er slechts drie fondsen, die zich op kantoren richten. Hoog tijd om opnieuw met Jack Zuidweg in gesprek te gaan. “ In 2016 en zeker in 2017 is over de breedte een concreet herstel opgetreden in het kantorenlandschap. Door de verbeterde invulling van vraag en aanbod is een meer evenwichtige marktsituatie ontstaan. De tophuren zijn toegenomen en de krapte zal de komende jaren gaan zorgen voor stijgende huurniveaus. Hier zullen zowel de A1 locaties als de minder preferente locaties van profiteren. Uiteraard zijn kwaliteitseisen hierbij van belang. Anderzijds zien wij ook andere ontwikkelingen”. 

 

Leegstand op de kantorenmarkt

 

“ Was een paar jaar geleden de leegstand nog hoog en leek dit een voortschrijdend probleem, we merken nu dat het aanbod daalt, ook door opnamedynamiek vanuit de flexibele werkconcepten. In Amsterdam duikt het leegstandspercentage zelfs onder het niveau van frictieleegstand. Met de stijging van de vraag is er in een jaar tijd 1 miljoen m² aan aanbod verkocht of verhuurd”.  Jack vindt dit een krachtige ontwikkeling. “Het een feit dat er steeds meer behoefte is aan flexibiliteit waarbij voorzieningen onderling worden gedeeld. Daarnaast zien wij ook een verandering van de tijdsduur van huurcontracten”.

 

Gewijzigde invulling kantoren

 

Op onze vraag omtrent de wijzigende invulling van kantoren is Jack stellig:” Er is een logische invulling gegeven aan de vraag uit de markt door een aantal aanbieders door de snelle groei van zelfstandigen. De wensen van de eindgebruikers zijn ook veranderd. Men beschouwt het beschikbaar stellen van gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen als waardevol. Een significante ontwikkeling, net als het feit dat het aantal effectieve opnames van kantoorgebruikers die meer kantoorruimte opnemen dan achterlaten, is gegroeid, al zijn er wel grote regionale verschillen.”

 

Onze interesse is gewekt, Jack antwoordt:” Kantoren gaan steeds meer op een andere wijze met ruimtes om, er wordt beter gekeken naar het welzijn van de medewerkers. Daglicht op de werkvloer bijvoorbeeld, is net als het verstrekken van gezonde maaltijden, soms zelfs van yoga ruimtes en zeker ook van stilte ruimtes een steeds vanzelfsprekender invulling. Er is meer aandacht voor de toenemende vergrijzing, zodat er meer focus komt op service en inschikkelijkheid”.

 

Klimaatneutraal

 

Jack vervolgt:” Klimaatneutraal maken van gebouwen zorgt eveneens voor concrete ontwikkelingen. Denk bijvoorbeeld aan Het Rijksvastgoedbedrijf, dat uiterlijk in 2040 de belangrijkste overheidsgebouwen in het centrumgebied van Den Haag klimaatneutraal gaat maken. We spreken dan over 1 miljoen vierkante meter bruto vloeroppervlak kantoren. Het is bekend dat in 2024 ieder kantoor minimaal energielabel C heeft, hierdoor zal de vraag naar duurzame én gezonde kantoren de komende tijd sterk toenemen. Daarnaast zorgt dit ervoor dat organisaties tijdens de renovatie tijdelijk andere huisvesting zoeken”.

 

Beleggingsstrategie

 

Wat dit betekent voor de beleggingsstrategie voor Nederlands kantoorvastgoed is voor Jack helder. “ Beleggingen zijn meestal gefocusseerd op de specifieke kantoorsteden Amsterdam, Utrecht, Rotterdam en Den Haag. Ook daar zien we een verandering optreden. Waarom? Omdat de lage aanvangsrendementen ervoor zorgen dat de rendement-risicoverhouding niet meer in verhouding is. Een andere ontwikkeling is dat verkopen of transformeren van kantoren buiten de Randstad door een aantal beleggers reeds succesvol gerealiseerd is. Het ligt binnen de lijn der verwachting dat in de Randstad waardegroei te verwachten valt. Voor andere steden met kantoren ligt dit lastiger, met name voor de monofunctioneel gelegen locaties. Institutionele beleggers kijken dan ook minder naar kantoren als beleggingsobjecten in deze regio’s en steden”.

 

Op onze vraag hoe Jack de beleggingsdruk voor 2019 inschat, antwoordt hij dat deze naar alle waarschijnlijkheid zal aanhouden en mogelijk zelfs zal leiden tot aanscherping van het bruto aanvangsrendement: ” De aanvangsrendementen in Amsterdam liggen inmiddels al gelijk aan die van Londen”. Dat klinkt gunstig wanneer de focus ligt op verdere huur- en waardestijgingen. Jack vertelt:”Inderdaad, we gaan er vanuit dat het gemiddelde rendement van kantoorbeleggingen van institutionele beleggers hoog zal zijn. De nieuwe IFRS-richtlijnen verplichten (beursgenoteerde) ondernemingen vanaf 1 januari 2019 om de huurverplichtingen op de balans te activeren. Dit heeft invloed op de solvabiliteit van de onderneming. Huurders zullen hierdoor sneller kiezen voor kortere huurcontracten. Qua transformatie verwachten wij dat een derde van de leegstaande kantoren in aanmerking komt voor transformatie naar woningen. Er worden natuurlijk ook kantoorpanden gesloopt, de laatste 5 jaar bijna  0,5 miljoen vierkante meter”.

 

Wijzigende concepten

 

Hoe denkt Jack over de wijzigende concepten en invullingen in de sector? Jack reageert:” Woningen zijn voor het eerst een populairdere belegging dan kantoorpanden. De woningmarkt heeft de kantorenmarkt qua beleggingsvolume inmiddels zelfs ingehaald. Daarbij wordt wonen en recreëren steeds meer gebundeld.” Op onze vraag of hij verwacht dat dit zich verder zal uitbreiden is hij stellig: ”Deze totaalconcepten zullen zich zeker uitbreiden. Denk daarbij ook aan kansrijke beleggingen waarbij geïnvesteerd zal worden in multifunctionele gebieden in plaats van gebouwen (placemaking)”.

 

Opwaartse beweging  

 

Jack vat samen:” De kantorenmarkt is bezig met een opwaartse beweging waarbij de vraag naar kantoorruimte toeneemt, de huurprijs omhoog ging en de leegstand blijvend daalt. Nieuwe spelers nemen een steeds groter deel van de kantorenmarkt in Nederland in, mits de kantoren de gewenste invulling geven aan kwaliteit, energiezuinigheid en flexibele verhuurbaarheid. Denk daarbij aan organisaties in technologie, media en telecommunicatie. Deze groei zal zeer waarschijnlijk aanhouden door de blijvende opkomst van startups en de Brexit. Daarnaast kunnen ondernemingen gemakkelijker aan een financiering komen. Naast economische groei zal er zeker ook meer focus op maatschappelijke winst en groei liggen”. Jack knikt bevestigend.” Er worden concreet andere invullingen realiseert en andere besluiten genomen. Kijk bijvoorbeeld naar APG, die in 2021 verhuist van Symphony Zuidas naar een OVG-kantoor in Amsterdam Sloterdijk. Hiermee bespaart men in zeventien jaar 87 miljoen euro. De kantorenmarkt en de invulling die hieraan gegeven wordt, is dus duidelijk enorm in ontwikkeling”.

 

Bronvermelding, naslagwerk:

  • Nederlandse Kantorenmarkt (Syntrus Achmea Real Estate & Finance)

 

 

Sociëteit Vastgoed

 

Claudia L. van Haeften MBA MSV

Founder / Directeur

 

0031627058824 I 0031264720501 I www.societeitvastgoed.eu I info@societeitvastgoed.eu www.societeitvastgoed.academy 

 

Contact opnemen met Jack Zuidweg ?

 

Jack Zuidweg MSV

Sr. Adviseur Risicomanagement en Zakelijke Schadeverzekeringen | Kennispartner Vastgoed, Woningcorporaties en VvE 

Mobiel 06 132 96 074

 

Laan van Malkenschoten 20 | 7333 NP Apeldoorn Postbus 9150 | 7300 HZ Apeldoorn Telefoon 055 579 83 59 www. centraalbeheer.nl